Porezi nisu nikome posebno zanimljivi ni dragi, a u Hrvatskoj općenito vlada uvjerenje da su kod nas porezi najviši i da gore ne može. Možda je to istina kad je u pitanju oporezivanje rada. Ali, koliko naših građana ne zna da je sav prihod od turističkog najma, zapravo neoporeziv? I da je potpuno svejedno je li vlasnik apartmana prijavio ili nije prijavio gosta kad je u pitanju plaćanje poreza? Istina je da postoji fiksni porez, takozvani paušal, koji vlasnik apartmana ili osoba koja je prijavljena da iznajmljuje apartmane, plaća po bračnom krevetu.

Neovisno o tome koliko je noći apartman pun, i kolika je cijena smještaja, radi li se o tri ili četiri zvjezdice, taj je porez 100 do 200 eura, i to godišnje. Za svako noćenje plaća se i boravišna pristojba, koja je toliko niska da većina gradova na moru ni danas nema sustav odvodnje, riješeno pitanje zdravstvene zaštite tijekom ljeta ili nogostup, pojašnjava Danijel Pribanić, zagrebački odvjetnik s više od 15 godina radnoga iskustva u odvjetništvu, najviše u radu s korporacijama i drugim poslovnim subjektima.

Novi pokušaj brendiranja „obiteljskog smještaja“

Za razliku od turističkog najma gdje je za potrebe poreza nebitno koliko je zarađeno na apartmanu, vlasnik nekretnine koja se izdaje u “običan” najam, plaća porez od 8.4% na iznos najamnine. Razlog ovome je bila namjera države da omogući vlasnicima apartmana na Jadranu, prihod za vrijeme ljetnih mjeseci, od kojeg bi živjeli u ostatku godine. U nedostatku drugih poslova, ljudi su se bavili onim čime su mogli, turizmom. To su bila vremena obiteljskog smještaja, kad je obitelj domaćina bila stalno na usluzi turistima, i za pripremu hrane i izlete barkom.

Takvo autentično iskustvo turizma bilo je potpuno suprotno boravku u hotelu, koji s domaćom tradicijom u gradnji kuća, načinom provođenja slobodnog vremena, izborom i nabavkom hrane, običajima, odjećom, kao i cijelim ugođajem, nije imalo nikakve veze. Turist nije bio samo furešt, on je bio – gost. Danas se pojam obiteljskog smještaja pokušava opet brendirati u tom nekom starijem značenju, ali je vrijeme učinilo svoje i sad je svaki smještajni kapacitet, neovisno o tome živi li obitelj vlasnika u blizini i upravlja li apartmanom profesionalna agencija, a vlasnik živi izvan zemlje. U najvećem broju slučajeva se radi o klasičnom rentijerstvu, uklopljenom u priču o djelatnosti turizma.

Kažnjavanje onih s više nekretnina

Osim što se djelatnost turističkog iznajmljivanja zapravo ne oporezuje, jer stotinjak eura po bračnom krevetu godišnje se ne može smatrati nekim poreznim opterećenjem, mi nemamo ni porez na nekretnine. Imamo 3% poreza kad kupujemo nekretninu koja nije novogradnja, imamo i nekakve komunalne naknade, ali pravog poreza na nekretnine nemamo. Uz jednu iznimku – kad je nekretnina zapravo vikendica ili kuća za odmor.

Porezna uprava s vremena na vrijeme, pregledava zemljišne knjige i gdje god da nađe vlasnika koji ima adresu prebivališta izvan te nekretnine, donosi rješenje o plaćanju poreza na kuće za odmor. U praksi su to nekretnine na moru, kojima su vlasnici kontinentalci. Ideja dolazi iz prošlog režima kad je vikendica bila znak bogatstva, pa je imanje takvog luksuza trebalo nekako “kazniti”. Ovaj porez se ne naplaćuje Dalmatincima koji su vlasnici stanova u Zagrebu, jer i dalje postoji uvjerenje da se odmor i opuštanje događa samo na moru. Ako se kontinentalac prijavi da živi u svojoj “kući za odmor”, i može dokazati stvaran život tamo tijekom cijele godine, može tražiti ukidanje rješenja. 

Susjedi s pravom veta

Zbog nepostojanja poreza na nekretnine, svaki treći ili drugi stan u novogradnji se proda nekome iz Europske unije. Ti stanovi čuvaju vrijednost jer im cijena stalno raste, pa vlasnici ni nemaju potrebu davati ih u najam. I domaći građani su vlasnici takvih stanova po cijeloj Hrvatskoj, a najviše uz obalu. Nedovoljno novih stanova, stanovi koji se u startu grade za strance ili investiciju, ili kao stanovi koji će se koristiti za turistički najam, smanjuju fond stanova za stanovanje lokalnih stanovnika i doseljenih radnika. Postojeći stanovi koji su se do jučer davali u “običan” najam, bez posebnih ograničenja postaju apartmani za turistički najam.

Na svakom je vlasniku stana ili kuće odluka što mu se više isplati – imati stalne podstanare, ili davati stan u turistički najam. I u tome ga nitko ne može spriječiti, barem još nekoliko mjeseci. Od nove godine će svi oni koji požele stan u višestambenoj zgradi pretvoriti u apartman za turistički najam, to moći samo ako dobiju suglasnost 80% suvlasnika. Pravo veta ima svaki prvi susjed tom stanu, točnije rečeno vlasnik stana koji tamo možda i ne živi i ne bi mu smetala buka iz apartmana.

Slično ograničenje ne postoji za vlasnike samostojećih kuća, pa će prizori praznih apartmanskih naselja od Poreča, Medulina, pa sve do Vira i Murtera, ostati dio zimskog ugođaja. Ništa se neće promijeniti ni u gradskim jezgrama Splita i Dubrovnika, gdje nezgrapne plave tablice sa žutim zvjezdicama, prikovane na kamene zidove, označavaju apartman u kojem su nekad živjeli stanovnici.

Studentski dom u Dubrovniku – 100 eura noćenje u sezoni

Netko bi rekao da je odlično to što domaće stanovništvo zapravo ne plaća velike poreze kad su u pitanju nekretnine. Posljedica ovog sustava je da si mnogi stanovnici ne mogu priuštiti ni najamninu, ili su istjerani pred početak turističke sezone. Gradovi koji su se sebe pokušali brendirati kao sveučilišni centri s modernim programima, kao što su Rijeka, Split, Dubrovnik i Osijek, postaju manje zanimljivi studentima upravo zbog nemogućnosti stanovanja studenata tijekom akademske godine.

Umjesto da se sagrade novi domovi, pa makar ih se pretvaralo u hotele sa 100 eura noćenja tijekom ljeta, kao što je slučaj u novom studentskom domu u Dubrovniku, obalna sveučilišta pomiču akademsku godinu i prilagođavaju se turističkoj sezoni, koja se širi i na svibanj i na rujan.

Fiktivne prijave prebivališta u praznim stanovima

Od poreza na nekretnine se puno očekuje, ali se i dalje malo toga zna. Za sad je poznato da će gradovi određivati iznos tog poreza po zonama, od 5 do 10 eura po m2, godišnje. To će biti jednostavno u manjim mjestima gdje se zna gdje su apartmanska naselja, ali kako će se stvari odvijati u Splitu, Rijeci, Zagrebu, gdje su apartmani ispremiješani sa stanovima u kojima ljudi žive – to nije jasno.

Izvjesno je da će susjedi u istoj ulici plaćati isti iznos poreza po kvadratu, a da će pritom jedni živjeti u staroj, oronuloj kući koja na tržištu vrijedi koliko vrijedi zemljište na kojem je sagrađena, a drugi u modernoj vili s dizalicom topline i bazenom.

Kao i u slučaju kuća na odmor, očekuje nas prijava prebivališta u praznim stanovima, kao i rast cijena noćenja u apartmanima jer će im se ograničiti broj s onih 80% suglasnosti. Porez se ne plaća ako je stan u režimi “običnog” najma deset mjeseci u godini, ali svejedno će najamnina rasti jer novih stanova je sve manje, a uvjeti za dobivanje kredita su sve teži. Strancima će vjerojatno biti nejasno kako je moguće da za stan na moru od 100 m2, plaćaju samo 1.000 eura poreza i to godišnje. Za primjer, u zabitima Kanade se za staru kuću te kvadrature plaća 500 dolara, i to mjesečno, neovisno živi li vlasnik u njoj ili je kuća prazna.

Ima li svatko pravo na stan u vlasništvu?

Dolazimo do osnovnog pitanja – treba li svaki stanovnik imati stan u vlasništvu, ili bismo se trebali zadovoljiti novim pojmom koji stalno slušamo u posljednje vrijeme – priuštivo stanovanje. Mislili smo da smo to pitanje riješili s nekoliko krugova financiranja APN-a, a u praksi smo samo potaknuli rast cijena nekretnina zbog ograničenog vremena za prijavu za subvenciju, koja je dana putem komercijalnih banaka za kredite koje su već odobrile obiteljima koje su morale biti kreditno sposobne. One koje to nisu, i dalje se snalaze kao podstanari i nemaju subvencije za stanovanje, osim eventualno socijalne pomoći.

Koliko treba iznositi porez da netko s viškom stanova, da te stanove u najam?

Hoće li država izdavati vaučere podstanarima i tako održavati visoku cijena najma? Hoće li te vaučere davati stanovnicima ili i stotinama tisuća stranih radnika kojima također treba priuštivo stanovanje? Svatko od njih smije dovesti svoju obitelj u Hrvatsku i uživati sva prava kao lokalni radnici, nakon prve dvije godine rada. Država već sad daje vaučere studentima u iznosu 60 eura mjesečno, što jedva pokriva porez na običan najam u stanu u kojem je najam 750 eura mjesečno.

Koliko treba povećavati porez na nekretninu koja je prazna, da bi vlasnik bio motiviran dati je u najam i smije li se različiti standard primjenjivati kad je u pitanju vila na moru i kuća na tri kata u slavonskom selu? Je li fer oporezivati istim porezom Nijemca koji ima apartman za svoje potrebe u Fažani i domaću obitelj koja je u Baranji uložila sto tisuća eura da bi se bavila turizmom i imala goste kao što su to prije 70-ak godina počeli raditi naši stanovnici uz more?

Trebaju li vlasnici apartmana biti zapravo biti zadovoljni, jer će plaćanjem poreza na nekretnine, izbjeći plaćanje poreza koji ima veze sa stvarnim prihodom od turističkog najma? Porez na drugi dohodak po stopi od 25% se ne naplaćuje ako imate djelatnost iznajmljivanja apartmana, ali da ako nakon redovnog posla vozite taksi ili perete suđe kod drugog poslodavca.

Foto: Bojan Zibar