Klimatske promjene više nisu teorijska prijetnja daleke budućnosti, već realnost koja svakog ljeta iznova pogađa Hrvatsku. Sve češći i intenzivniji vremenski ekstremi – od razornih olujnih vjetrova koji u nekoliko minuta odnose krovove do silovitih pljuskova koji ulice pretvaraju u bujice – stavljaju postojeći građevinski fond pred dosad neviđene izazove. Urbane sredine, posebice veći gradovi poput Zagreba, postaju prva crta obrane od ekoloških nepogoda, no prizori s terena redovito otvaraju pitanje koliko su naše zgrade i popratna infrastruktura uistinu sigurne i spremne za nove klimatske uvjete.


Kako bismo dobili stručan uvid u stvarno stanje na terenu, razgovarali smo sa Sašom Perkom, magistrom inženjerom građevinarstva. U detaljnoj analizi, Perko otkriva ključne točke ranjivosti domaćih objekata, od propusta u fazi projektiranja i izvođenja radova, preko kroničnog nedostatka održavanja, pa sve do konkretnih koraka i modela sufinanciranja kojima se postojeća arhitektura može prilagoditi vremenu koje dolazi. Njegova upozorenja i savjeti jasno ukazuju na to da se pristup upravljanju nekretninama u Hrvatskoj mora korjenito promijeniti.

Zastarjele norme i opasnost od starijeg građevinskog fonda

Građevinska praksa u Hrvatskoj suočava se s ozbiljnim nasljeđem prošlosti. Velik dio stambenih i javnih objekata građen je u vremenima kada su klimatski pokazatelji bili znatno drugačiji nego danas, zbog čega suvremene vremenske nepogode redovito razotkrivaju tehničke nedostatke na starijim zgradama, ponajviše na krovovima i fasadnim sustavima.

“Postojeći građevinski fond projektiran je prema normama koje su odražavale klimu prošlog stoljeća, pa nas današnje vrijeme redovito ‘iznenađuje’ pojavama koje statistički više nisu iznimka”, objašnjava magistar inženjer građevinarstva Saša Perko. “Stariji i neodržavani fond naročito je opasan za vrijeme kratkih ali intenzivnih olujnih nevremena kojima svjedočimo zadnjih par ljeta – zbog loših tehničkih detalja, ponajviše krovova i fasada, letjeli su crijepovi i kompletne konstrukcije lakih limenih pokrova, pa su se čak otkidale i fasade, što smo vidjeli u Zagrebu prije koji mjesec.”

Problem betonizacije i poplavljenih podzemnih etaža

Nisu, međutim, ugroženi samo krovovi. Prilikom svakog jačeg pljuska svjedočimo dramatičnim prizorima u kojima podzemne garaže, podrumi i ulazi u zgrade u kratkom roku budu poplavljeni. Problem leži u činjenici da su ove etaže najniže točke svakog objekta, pa se sva suvišna voda prirodno slijeva prema njima kada javni odvodni sustavi dosegnu svoj maksimum. Glavni krivac za to je nekontrolirani urbani razvoj i gubitak prirodnih površina.

“Velik dio problema posljedica je prekomjerne betonizacije gradova: što više izbetoniramo, to manje tla ostaje da upije vodu, pa sve odlazi u odvodnju”, upozorava Perko. “Rješenje nije graditi megalomanske oborinske sustave, nego racionalnije planirati prostor – zato kvalitetni prostorni planovi propisuju određeni postotak prirodnog terena na parceli, ne samo zbog zelenila, već i da se dio vode procijedi kroz tlo umjesto u kanalizaciju. Sličnu logiku nude i moderni zeleni krovovi s drenažno-retencijskim slojem koji privremeno zadrži višak vode i polako je otpušta, raspršujući vršni udar oborina kroz vrijeme.”

Fizika vjetra: Zašto stradavaju i relativno novi objekti?

Javnost često ostane iznenađena kada u vijestima vidi oguljene fasade i uništena krovišta na zgradama novije gradnje. Građevinska struka objašnjava kako vjetar najjače djeluje na rubnim dijelovima krovova te na uglovima fasada. Na tim mjestima dolazi do stvaranja jakog podtlaka koji građevinske elemente doslovno “siše” prema van i prema gore. Ako se u tim zonama napravi i najmanja pogreška u izvedbi, šteta je neizbježna.

“Problem je podjednako u projektiranju i u radovima. Ovo se događa jer se u projektima često nedovoljno dobro, ili se uopće ne definiraju detalji, spojevi i načini pričvršćivanja nekonstruktivnih elemenata – krovnog pokrova, limarije, fasada”, ističe naš sugovornik. “Ovi se detalji u praksi prečesto prepuštaju majstorima na terenu, koji onda bez razrađenog rješenja i bez nadzora izvode loše spojeve. Vjetar najjače djeluje na rubovima krovova i uglovima fasada, gdje stvara podtlak koji elemente doslovno ‘siše’ prema gore i van. Ako pokrov nije adekvatno sidren ili je kod lijepljenja ETICS fasade bilo nepravilnog tiplanja, vjetar pronađe slabu točku, zavuče se ispod i otkine cijelu plohu fasade.”

Najčešće greške u gradnji: Od limenih krovova do solarnih panela

Analize šteta nakon velikih nevremena redovito pokazuju da destruktivni procesi gotovo uvijek započinju na sitnim, lokaliziranim mjestima. Kada vjetar uspije probiti i podići jedan manji dio krovne plohe, stvara se efekt poluge koji lančanom reakcijom uništava ostatak konstrukcije. Posebno su ugroženi moderni energetski sustavi i laki materijali ako nisu izvedeni s maksimalnom pažnjom.

“Iz našeg iskustva, najčešće smo viđali probleme upravo s krovištima. Tipično sve krene od jednog malog segmenta krovne plohe – u kutevima na strani odakle udara vjetar”, navodi Perko. “Ako taj dio nije dovoljno sidren, otkidanje krovne plohe počne baš tamo i onda povuče za sobom ostatak krovišta. Naročito su osjetljive lake konstrukcije, ispod kojih vjetar lako zalazi i stvara veliki podtlak, pa doslovno odlete. Prošle godine smo nažalost vidjeli kako mnogi limeni krovovi zgrada u potpunosti odlete – ne samo jedna ploča, nego cijelo krovište. Slična je situacija i sa solarnim panelima, kako onima na zemlji, tako i na krovovima zgrada, gdje vjetar pronađe rub, zavuče se ispod, stvori veliki podtlak i otkine ih.”

Zgrada je kao automobil: Tri faktora ranjivosti i zamka neodržavanja

Ukupna ranjivost stambenog fonda u Hrvatskoj rezultat je međudjelovanja triju ključnih čimbenika: arhitektonskog projektiranja, kvalitete samog izvođenja radova te redovitog održavanja. Dok se o prva dva faktora često raspravlja, održavanje se u praksi sustavno zanemaruje. Suvlasnici zgrada nerijetko imaju reaktivni pristup, što znači da se problemima bave tek kada se dogodi prokišnjavanje ili kada dijelovi objekta počnu padati na ulicu. Time se zanemaruju ključni detalji koji prvi stradavaju, poput začepljenih slivnika, oštećene limarije ili mikropukotina na fasadi kroz koje prodire vlaga i uništava vezivne slojeve.

“Rekao bih da se odgovornost može svesti na tri faktora: arhitekturu, izvođenje i neodržavanje. Prva dva smo već dotaknuli, no neodržavanje se naročito vidi u starijem fondu zgrada, gdje suvlasnici ne shvaćaju dovoljno ozbiljno svoju obvezu održavanja i provođenja redovitih godišnjih pregleda”, upozorava ovaj stručnjak. “Zgrada je kao automobil – mora proći ‘tehnički pregled’ barem jednom godišnje, da se utvrdi što je najkritičnije i što se mora popraviti. Umjesto toga vidimo reaktivni pristup: čeka se da nešto procuri ili padne, pa se tek onda reagira. Pritom se zanemaruju elementi koji prvi stradaju u nevremenu – začepljeni žlijebovi i slivnici, limarija i pričvršćenja pokrova, te sitne pukotine na fasadi kroz koje voda uđe i iznutra razgrađuje sloj ljepila. A činjenica je da uloženo u redovite preglede i sitne popravke višestruko vraća kroz izbjegnute troškove – sanacija krovišta ili fasade nakon nevremena uvijek je puno skuplja od održavanja koje bi tu štetu spriječilo.”

Preventivni koraci: Kako preduhitriti katastrofalne štete?

Da bi se spriječili višemilijunski troškovi i ugrožavanje ljudskih života, ključno je promijeniti mentalitet i shvatiti da je briga o nekretnini kontinuirani proces. Preventivni pregledi koje provode ovlaštene osobe omogućuju prepoznavanje skrivenih mana – poput korozije armaturnih šipki, propadanja hidroizolacijskih slojeva ili ranih kapilarnih napuknuća – prije nego što ih ekstremni vremenski uvjeti pretvore u katastrofu.

“Ključ je u redovitom i sustavnom održavanju, koje se kod nas još uvijek prečesto doživljava kao namet, a zapravo je nužnost – kao i kod automobila, gdje nitko ne dovodi u pitanje godišnji tehnički pregled”, naglašava Perko. “Zato bih suvlasnicima i upraviteljima prije svega savjetovao redoviti godišnji stručni pregled, gdje bi ovlašteni inženjer trebao procijeniti stanje svih zajedničkih dijelova zgrade i sustavno dokumentirati oštećenja. Vrijednost je u tome što takav pregled dijagnosticira probleme dok su još nevidljivi – početne pukotine, koroziju armature, degradaciju hidroizolacije ili vlagu u podrumu. Na temelju nalaza izrađuje se plan održavanja, pa se troškovi raspoređuju kroz pričuvu umjesto da dođu odjednom kao hitna intervencija, koja zna biti i višestruko skuplja.”

Nužnost detaljnijih projekata i uvođenja stvarne odgovornosti u nadzor

Prilagodba novim klimatskim uvjetima zahtijeva i zaokret u pravnoj i profesionalnoj sferi građevinskog sektora. Iako su postojeći propisi načelno definirani, problem se pojavljuje u njihovoj selektivnoj primjeni na gradilištima. Povećanje otpornosti gradova nemoguće je postići bez adekvatne edukacije radnika te bez uvođenja stroge prakse i osobne odgovornosti svih sudionika u procesu gradnje.

“Generalno mislim da bi projektna dokumentacija trebala biti detaljnija – s više razrađenih tehničkih detalja. Veći problem od samih propisa vidim u njihovoj primjeni, i tu bih naglasio dvije stvari: edukaciju izvođača i ozbiljnije provođenje stručnog nadzora”, otvoren je inženjer. “Još uvijek u mnogim projektima stručni nadzor postoji samo na papiru – potpisuje se bilo što, bez da je itko stvarno pogledao kako su izvedeni ključni detalji. U Hrvatskoj praktički ne postoji stvarna odgovornost za projektiranje i nadzor, i to bi se trebalo promijeniti. Kad bi projektanti i nadzorni inženjeri češće stvarno odgovarali za propuste, u budućim bi se projektima ozbiljnije pristupalo poslu – a krajnji proizvod, sama građevina, bio bi kvalitetniji i otporniji na ovakve neprilike.”

Financijski modeli i EU fondovi: Kako motivirati suvlasnike?

Konačni i često najveći kamen spoticanja u procesu prilagodbe zgrada jesu financijska sredstva. Budući da su zahvati na ojačanju konstrukcija, krovova i fasada iznimno skupi, suvlasnike je potrebno motivirati jasnim ekonomskim pokazateljima, ali i osvješćivanjem o sigurnosnom aspektu. Srećom, energetski učinkoviti projekti pružaju izvrsnu priliku da se jednim potezom riješi više problema.

“Najbolja motivacija je kombinacija dvaju argumenata. Prvi je financijski: ulaganje u zgradu je danas višestruko jeftinije od kasnije sanacije štete, a uz to podiže i tržišnu vrijednost nekretnine. Drugi je sigurnost, koji nakon potresa i sve češćih nevremena sve više razumijemo”, zaključuje Saša Perko. “Problem je što suvlasnici često reagiraju tek kad šteta nastane, pa je tu ključna edukacija da je pričuva alat za plansko ulaganje, a ne samo za pokrivanje režija. Modeli sufinanciranja postoje i nisu zanemarivi – kroz NPOO i EU fondove raspisivani su pozivi za energetsku obnovu višestambenih zgrada sa sufinanciranjem do 60–80% za radove. Tu je važna poveznica koju mnogi previde: energetska obnova ovojnice istovremeno znači i obnovu fasade, hidroizolacije i limarije, dakle upravo onih elemenata koji nas štite od nevremena.”

FOTO: Dejan Tatomir/DOMinvest