Hrvatska strategija razvoja prostora i društva koje tom prostoru daje život danas je, blago rečeno, puna kontradikcija. To se najbolje vidi na jednom vrlo jednostavnom primjeru, komentira Ivan Kovačić istaknuti hrvatski poduzetnik u području luksuznih nekretnina, poznat po svojoj ulozi u razvoju i profesionalizaciji tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Vlasnik je tvrtke Remington nekretnine, koja je ekskluzivni zastupnik globalno prestižne mreže Christie’s International Real Estate za Hrvatsku.


„Nedavno sam bio u kontaktu sa imućnim bračnim parom iz Londona koji želi dio mirovine provoditi između Velike Britanije i Hrvatske, ali tako da im Hrvatska postane primarna adresa. Žele kupiti nekretninu vrijednu nekoliko milijuna eura, ovdje živjeti veći dio godine i ovdje trošiti novac koji su tijekom života zaradili. Problem je u tome što sama kupnja nekretnine britanskom ili američkom državljaninu ne daje pravo dugoročnog boravka u Hrvatskoj. Drugim riječima, prema ljudima koji žele doći, živjeti ovdje i trošiti ozbiljan privatni kapital Hrvatska je prilično oprezna“ – govori Ivan Kovačić.

Istodobno smo puno manje oprezni prema modelu koji godinama proizvodi sve veći broj kuća, vila i apartmana namijenjenih isključivo kratkoročnoj turističkoj eksploataciji. Kako je to moguće?

S jedne strane imamo ljude iz kategorije high net worth individuals, s godišnjom privatnom potrošnjom koja se vrlo lako može mjeriti stotinama tisuća eura. Takvi ljudi ne donose vrijednost samo u trenutku kupnje nekretnine. Oni ovdje žive. Postaju nečiji susjedi. Imaju svog liječnika, stomatologa, bankara, trenera. Jedu u lokalnim restoranima. Koriste lokalne usluge. Znaju ime prodavačice u trgovini. Postaju dio društvenog tkiva.

S druge strane imamo milijune kratkotrajnih gostiju koji kuće, stanove i apartmane koriste tri, pet, sedam ili petnaest dana. Oni nisu ničiji susjedi. Nisu dio lokalnog društva. Ne poznaju ljude oko sebe i vrlo brzo ih zamijeni sljedeća grupa. Naravno da i takav turizam donosi novac. Ali nije svaki euro jednak.

Kada uspjeh počne raditi protiv sebe

O paradoksu turističkog uspjeha moramo početi govoriti puno glasnije. Neke od turistički najuspješnijih europskih regija to su odavno prepoznale. Južni Tirol jedan je od najboljih primjera.

Turistički je izuzetno razvijen. Ima vrhunske hotele, infrastrukturu, gastronomiju i vrlo sofisticiran turistički proizvod. Ali istodobno kao da puno bolje razumije nešto što se na Mediteranu polako počinje gubiti. Jedan od glavnih razloga zbog kojih ljudi dolaze u Južni Tirol upravo je njihov lokalni način života. Odnos prema prirodi. Prema hrani. Prema zemlji. Prema arhitekturi. Prema vlastitom identitetu.

Tamo još uvijek vrlo jasno postoji osjećaj da turizam mora živjeti uz lokalni život, a ne umjesto njega. Taj se odnos najbolje razumije izvan velikih hotela. U malom selu u Južnom Tirolu i danas se može odsjesti u gostionici koja goste prima još od 16. stoljeća, a u kojoj turizam nije zamijenio lokalni život, nego je postao njegov dio. Ljudi ondje i dalje žive, rade, obrađuju zemlju, proizvode hranu i zadržavaju ritam mjesta koji je postojao puno prije nego što je turizam postao ozbiljna industrija. Turist ulazi u taj život. Ne zamjenjuje ga. I upravo tu dolazimo do paradoksa.

Pravi gost ne dolazi samo zbog kamena, zgrade, planine ili mora. Dolazi zbog načina života. Na Mediteranu je to jutarnja kava na rivi. Ribar koji se vraća na mul. Lokalna trgovina. Ljudi koji se međusobno poznaju. Jezik. Navike. Rituali jednog mjesta. To je svojevrsni turistički backstage. Svakodnevni život koji destinaciji daje autentičnost. Problem nastaje kada turizam postane toliko uspješan da počne uništavati upravo taj backstage. Tada turistički uspjeh počinje uništavati vlastiti proizvod.

Život iza kulise

Problem nije nekoliko turističkih apartmana. Problem vjerojatno nije niti ako se deset posto stambenog fonda koristi za turisitčke svrhe. Problem nastaje kada turistički smještaj postane dominantna funkcija dijela grada ili naselja. Tada kuća u kojoj je nekad živjela jedna obitelj postaje vila za deset ili dvanaest gostiju. Svakih nekoliko dana dolazi nova grupa. Novi automobili. Nova glazba. Novi ritam.

Čovjek koji u toj ulici živi cijele godine odjednom postaje kolateralna žrtva tuđeg poslovnog modela. I to nije samo pitanje buke. To je pitanje onoga što se događa sa samim mjestom. Nestaju stalni stanovnici. Nestaju djeca. Nestaju svakodnevne trgovine i usluge. Nestaju susjedi.

Grad može imati obnovljene fasade, pune restorane i rekordne cijene nekretnina, a istodobno biti sve prazniji. Ne fizički. Društveno.

Za koga gradimo

Postoji i još jedna razlika o kojoj se rijetko govori. Nekretnina koju netko kupuje za sebe i nekretnina koja se gradi prvenstveno za kratkoročni turistički najam nisu isti proizvod. Kupac koji kuću kupuje za život gleda arhitekturu, kvalitetu materijala, izolaciju, funkcionalnost, uklapanje u prostor i svaki detalj. Kod turističkog proizvoda kriteriji su drukčiji. Važni su broj kreveta, bazen, atraktivna fotografija, popunjenost i povrat na investiciju.

To ne znači da je svaka turistička nekretnina loše izgrađena. Ali tržišni poticaj za kompromis svakako je veći. I još je važniji kumulativni učinak. Kada se takav model ponovi deset, pedeset ili sto puta u istom naselju, više ne govorimo samo o pojedinačnoj nekretnini. Govorimo o promjeni karaktera prostora.

Granice su već povučene

Neke europske regije već su počele ozbiljno upravljati tim odnosom. U Tirolu se godinama vrlo restriktivno pristupa nekretninama koje služe kao rezidencije za odmor. Švicarska je u općinama s visokim udjelom sekundarnih rezidencija ograničila njihovo daljnje širenje. Francuska lokalnim vlastima daje sve snažnije instrumente za reguliranje kratkoročnog turističkog najma i zaštitu stambene funkcije.

Poanta nije da Hrvatska prepiše njihove modele. Istra nije Južni Tirol. Opatija nije Zürich. Hvar nije francuska provincija. Ali princip je važan. Prostor nije beskonačan resurs. I nije svejedno služi li kuća životu, povremenom boravku ili neprekidnoj turističkoj eksploataciji.

Drukčiji model

Rješenje nije zabrana gradnje. Nije ni zabrana stranih kupaca. I nije odricanje od turizma. Ali u najopterećenijim dijelovima Hrvatske moramo početi ozbiljno razgovarati o njegovim granicama.

Istodobno bismo trebali puno snažnije otvarati vrata ljudima koji ovdje žele kupiti nekretninu i stvarno živjeti. Jer možda smo jednostavno izabrali slabiji model stvaranja vrijednosti.

Jedna imućna obitelj koja u Hrvatskoj provodi veći dio godine može desetljećima ostavljati vrlo ozbiljan novac lokalnoj ekonomiji. A pritom ne proizvodi stalnu izmjenu stotina gostiju, dodatni pritisak na infrastrukturu i postupno pretvaranje stambenog naselja u turističku zonu.

To ne znači da treba birati između stanovnika i turista. Ali znači da moramo znati kakav odnos između njih želimo.

Problem više nije samo koliko gradimo. Pitanje je kakve gradove tom gradnjom stvaramo. Vrijednost hrvatske obale nije samo u kamenu, fasadama, bazenima i cijeni kvadrata. Vrijednost je u tome da se ujutro na rivi još uvijek može kupiti riba od čovjeka koji ju je tog jutra ulovio. Da ljudi koji ondje žive poznaju jedni druge. Da mjesto još uvijek ima svoj ritam.

Ako vrlo brzo ne prepoznamo da smo na nekim lokacijama otišli predaleko, dobit ćemo možda još više turističkih kreveta i još skuplje nekretnine. Ali imat ćemo manje stvarnog grada.

Zato buduća politika prostora mora početi raditi dvije stvari istodobno: ograničavati turističku eksploataciju tamo gdje je prešla zdravu mjeru i snažnije privlačiti ljude koji u Hrvatskoj žele stvarno živjeti. Na taj način ekonomska vrijednost ne mora biti manja. Može biti i veća. Ali ćemo pritom sačuvati prostor – urbanistički, društveno i ljudski.

Jer najveća vrijednost Mediterana nisu njegove nekretnine, nego mediteranski način života koji ne smijemo izgubiti.